专家预测：新规的实施可能促使大多学区房价上涨

嘿嘿傻帽

　　随着经济的不断发展，我们越来越觉得肩上的压力很多。教育问题，房子问题，等等都在等着我们的解决，而解决这问题的唯一办法就是金钱，所以这一代的年轻人奋进前行，只为了证明自己不是一个无用之人。

　　根据国家统计局19日发布的11月70个大中城市住宅销售价格变动情况，11月份，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个。北京11月份新建住宅环比10月上涨了0.6个百分点，而同比去年则上涨了0.7%;而10月份北京新建住宅环比9月上涨了0.2个百分点。事实上，进入下半年，北京市新建住宅环比一直在上涨。虽然涨幅不大，但是最起码说明，作为国际型大都市、全国、文化中心，北京的房产还是具有明显保值、增值的基本面。



　　但在平均房价上扬的大势之下，相比城市中心区房价的上扬，北京五环以外及郊区的房子依然销售不旺。特别是2010年前后楼市过热时被过度“爆炒”的区域，房价相比彼时已有明显回落。记者的朋友王先生对此深有感触，他将自己位于东五环通州区域的一套100平方米的两居室挂在中介已半年有余，标价18000元/平方米，“这个价位相比2010年时这里平均30000元/平方米的单价已十分理性，但半年来却一直乏人问津”。究其原因，他认为，首先是当初该区域以北京“副经济中心”的概念大肆炒作，吸引了诸多投资客的关注，闲置房源较多;还有就是限购政策挡住了投资需求，人们购买自住房更在意项目眼下的硬件，比如道路交通等基础设施配套和教育医疗等生活配套，卖“预期”的区域需求自然回落，进而挤压价格泡沫。

　　从当下的政策指向看，住建部和国土部已于近期分别表达了“坚持房地产调控不动摇”的决心;来自财政部的消息也表明，早已于重庆和上海两地试点的房产税，明年试点扩围已成定局，住宅回归自住功能和去投资化将是未来很长时间内房地产调控的主调，由刚需支撑的楼市，总体上缺乏强劲反弹的基础。



　　对于明年的房地产形势，房地产业内也不乏理性的声音。万科掌门人郁亮也曾表示，他对明年房地产政策和市场谨慎悲观。他认为，明年房地产市场最大风险在于部分城市复苏过快!而政府想调控房地产市场的手段是无穷的。他据此表示，房地产市场最好不要有什么春天，夏天。如果出现春天，离死寂也就不远了。暖冬最好。

　　为了解青年人眼中住房在婚姻中的地位，南开大学周恩来政府管理学院的一个学生课题组最近完成了一份“当代青年对房子之于婚姻的态度调查及心理动机分析研究”报告。

　　课题组在天津、北京、江苏、广州等地向355名19～25岁的高校学生进行问卷调查，男性占46.8%，女性占53.2%。课题组对问卷数据进行了方差分析，结果发现男性对住房重要程度的主观评分平均为2.04，而女性为2.72。 可见女性比男性对住房更为看重，更偏向于同意房子在婚姻中较为重要。

　　在“房子应由男人埋单”的维度上，女性比男性更偏向不同意房子该由男方承担。而在“房子不会绑架婚姻”的维度上，男性平均值比女性高，即男性更偏向于同意房子不会成为婚姻的阻碍。

　　为了探求当代青年在择偶时所看重的因素，调查组在问卷中设置了一道提名题：“请写出您认为在选择结婚对象时最重要的3个因素，按重要性从大到小填写。”共有331人作答，其中男性157人，女性174人。经过频率统计显示，排名前三的择偶因素是爱情，性格及品质。



　　提及“责任心”与“上进心”的女性比例远远高于男性;而在“孝顺”一项中，男性远比女性多。课题组成员黄梅子解释说：“女性十分注重男性的责任心与上进心，这符合我们的传统认知。而男性比女性看重对方的‘孝顺’品质，这可能是因为男性偏向于希望女性来照顾家庭照顾老人。”

　　在外貌方面，男性提及者占36.9%，远高于女性7.5%的比率。此外，忠诚、真诚、信任、理解、关心等双方相处时的因素，女性提及率是男性的3倍。课题组由此推断，择偶时男性更看重与生理吸引力有关的线索，如外貌、身材、健康等, 而女性更看重对方的经济前景与承诺信息。

　　参与了访谈调研的带天维同学说，当今房子在婚姻中的地位正在不断上升，已经逐渐成为青年人择偶标准中的重要因素，同时，房子对于婚后生活影响的可能性也在不断上升。

　　“希望通过我们的调查，能够有助于未婚人士端正心态，放下成见，更加客观地看待‘房子’这一问题。”课题负责人赵慧欣说。

　　与此同时，有些现象反应部分学区房源涨价，也有人“惜售”坊间议论纷纷，扬子晚报记者也对此走访了几家中介公司了解情况。目前的基本情况是，由于新规公布时间只有短短一周，细则也没有出台，因此市场上较普遍的影响还未明显出现，不过个别代表性变化的案例已经出现。通过这些案例隐约能感觉到这则新规未来可能对学区房价格造成的影响。



　　变化1 看到升值潜力，有房主明确表示暂时不卖了

　　记者走访了南京链家在河西及鼓楼的几个中介门店，有店长告诉记者，学区房业主本已十分普遍的惜售心理有加重的迹象。“上周我电话咨询过一个孩子已经毕业的学区房业主，他今年年底就有卖房打算的，只是在价格上有些纠结。”一家门店店长对记者表示，但这周他再打电话过去问，这位业主却明确表示房子暂时不打算卖了。这其中有近期二手房(房源、代理、租房)销售依然火爆的原因，这位店长分析说，但更多是因为新规让他看到了升值潜力。

　　另外，据我爱我家市场研究员胡俊石介绍，今年年中有传闻南师附中将恢复就近入学制后，其学区覆盖小区清江花苑便出现房主提高挂牌价惜售的行为。随着上周这则新规的出台，这种现象更加明显，个别房主更是将房价提高3000元/平方米以上，明摆着就是“暂不想卖，高高挂起”的心态。

　　变化2 有个别学区房房源一周内涨了5万

　　反应敏感、上调报价是一些学区房主出现的另一种反应，南京链家市场分析师尹筱沁向记者介绍道。例如名校芳草园小学，该校学区覆盖的三个小区之一芳草园小区房源挂牌价，于新规出台前普遍保持在2.7万-2.8万元/平方米之间，目前该小区不少房源的价格已调整到2.85万-2.95万元/平方米之间，个别位置好的房源更是到了3万元/平方米。



　　另一个案例出现在拥有金陵汇文中学学区的辰龙广场。该小区在链家同一门店于上周和本周分别成交了两套房型、配置相差无几的房源，上周售出的房源房主报价90万，成交价被还到88万元左右;而本周售出的房源房主报价上调到了95万元，最终成交价为93万。短短一周，就差了5万元。尹筱沁对此分析道，这其中自然有房主报价和买家还价能力有差别的原因，但新规出台无疑也助推了成交价的上涨。据南京链家目前的统计，热点学区房源的挂牌价普遍上涨2.6个点左右，即150万的房子基本上调3-5万元。

　　“不过，目前能接受大幅调价的客户并不多。”尹筱沁说道，不少人还在观望，等待新规细则的出台，而不涨价的学区房成交速度无疑加快了。

　　走势判断：新规若严格执行，学区房价肯定要涨

　　虽然受新规出台时间很短、细则尚未出台等因素影响，目前普遍范围内的学区房市场反应尚不明显，但是中介从业者和业内专家对明年南京学区房的前景普遍看好。

　　有关人士就表示，明年在鼓楼及河西等一些名校集中区域的门店肯定要把学区房业务当做一个重点，深挖地区学区房源的价值。由于不少名校本部集中在新楼盘很少的老城区，学生上学期间又每年都需要占用学区户口，加上有些学校要求提前几年落户，造成其流动换手率低，因此学区房原本就属于稀缺性资源。而现在又碰上这则新规出台，如果真能执行到位，学区房的升值前景可想而知。

　　日前，中国科学院《住房绿皮书》预测，2013年住房市场发展有三种可能的趋势，第一，如果政策调控乏力，住房市场将发生整体反弹和局部;第二，如果政策比较有力得当，住房市场可实现稳中有进，即“大稳定小震荡”;第三，如果政策十分有力得当，住房市场理性回归。专家表示，第二种可能性最大。具体表现：住房市场价继续逐步上涨，虽然上涨幅度低于经济增长和人均收入的增长。但是这个事实仍像一个圆锥破碎机一般让很多购房者的梦想瞬间破碎 。分季度来看，2012年第四季度和2013年第一季度将延续温和上涨，第二季度后政府采取措施，住房市场开始降温。



　　身在一个陌生的城市，每个人最原始的愿望就是能有一套自己的房子，我们或许要求的不是豪宅别墅，我只希望在这个陌生的地方能有一个温暖的小窝。或许这个要求并不高，但其实，目前在一直高企的房价下，这个小小的愿望依然遥不可及，而且很多开发商，利用用一些谣言欺骗那些急切买房的购房者，买房这个梦想，甚至是一个幻想。想要实现，却总是那么困难。